森林の売買・評価に関する情報

山を買いたいという話があったときには

・都市近郊林のような価格水準の高い地域以外での森林の取引においては、土地そのものの価値よりも、その土地に生育している立木の価値で評価されることが多く、立木の樹種や量（材積）、搬出条件や市況等により価格が左右されます。

・売却を検討する際には、森林の土地のみならず、その上にある立木の樹種や材積等の情報をしっかりと把握したり、買い手に尋ねたりすることが重要です。

・また、立木価格については、以下の公開情報が参考になります。

立木価格に関する公開情報

一般財団法人 日本不動産研究所「山林素地及び山元立木価格調」

＜全国平均山元立木価格（北海道及び沖縄県を除く）＞

区分	単位	普通品等価格（円）
		2023年3月	2022年3月
山元立木価格 スギ価格 ヒノキ価格 マツ価格	1m3当たり	4,361 8,865 2,672	4,994 10,840 2,729

 

＜計算例＞

仮に1haのスギの人工林を所有し、そこに400m3の立木材積（歩留まりを0.75とした場合、利用材積は300m3となる）がある場合、その価格は、

（2023年3月の結果を使った場合）400 × 0.75 × 4,361 =  1,308,300（円）
（2022年3月の結果を使った場合）400 × 0.75 × 4,994 =  1,498,200（円）と計算できます。
                                             
ただし、これは上記表の全国平均の価格水準の森林であると仮定した場合の計算ですので、一つの目安の金額にはなりますが、実際には個々の森林内の立木の質等によって価格は変わるものであることに留意が必要です。

・山元立木価格は、規格が末口径20～22 cm、長さ3.65～4m 程度の並丸太（利用材積という）について、最寄木材市場渡し素材価格から伐木・造材及び運搬費等の生産諸経費を差し引いた利用材積1m3当たりの価格を採用しています。
・2022年3月調査時点の価格については、2021年の輸入木材製品の不足・価格高騰が顕著となったこと（いわゆるウッドショック）の影響を受けて上昇しました。2023年3月調査時点の価格については前年と比べて低下しているものの、2021年3月調査時点よりも高い水準となっています。

上記の表では調査結果の一部を抜粋して掲載しています。詳細についてはこちらをご覧ください。
（【公表資料】田畑価格及び賃借料調、山林素地及び山元立木価格調（2023年3月末）の調査結果（外部リンク））

森林の土地の所有届出制度

・個人、法人を問わず、売買や相続等により森林の土地を新たに取得した方は、面積に関わらず市町村長への届出をしなければなりません。ただし、国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出を提出している方は対象外です。
森林の土地の所有者届出制度の詳細はこちらをご覧ください。
森林の土地の所有者届出制度

添付資料

令和5年12月現在森林の売買に関する情報(PDF : 557KB)

参考資料

国有林野事業では、民有林における適切な立木取引に資する取組として、立木公売物件の販売結果を公表しています。

国有林野事業における立木販売結果の公表



なお、森林の売買において、森林組合のあっせん（林地供給事業）を受けると、林地を売った方が所得税の特例を受けられる場合があります。

林地の譲渡に係る特例（所得税）(PDF : 72KB)



また、林業適地のゾーニングや集約化、森林経営への民間企業の参入の促進に資するよう、不動産分野で広く一般に活用されているDCF（Discounted Cash Flow）法を森林評価に適用する場合の評価方法、その手順等について以下のとおり整理しています。

DCF法による森林評価の考え方とその手順Ver2(PDF : 1,045KB)
DCF試算表（書式）(EXCEL : 27KB)

令和4年度森林投資を見据えた森林評価手法に関する調査事業報告書(PDF : 2,603KB)
令和5年度DCF法による森林評価手法に関する調査委託事業報告書(PDF : 1,755KB)